Сложилась такая ситуация, я купил себе земельный участок в поселке рядом с городом,

Содержание
  1. Как купить землю у администрации сельского поселения и избежать отказа
  2. Законодательство
  3. Под какие цели возможна покупка земель у администрации сельского поселения и особенности покупки
  4. Как купить землю в деревне?
  5. Цены на земельные участки в сельском поселении при покупке у администрации
  6. Какие проблемы могут возникнуть с покупкой земельной собственности и когда могут отказать
  7. Что делать, если земельный участок по факту больше чем по документам?
  8. Сколько земли можно добавить?
  9. Какие сложности могут возникнуть?
  10. Какие земли не подлежат приватизации?
  11. Бесхозный участок – бесплатный сыр или правовая лазейка?
  12. Дачный участок оказался больше официальных границ: чем это грозит и что делать?
  13. Что понимается под излишками? 
  14. Как узнать, что есть излишки?
  15. Выявленные излишки отберут? 
  16. Получится ли легализовать самозахват? 
  17. А если землевладелец считает, что он все-таки прав?
  18. Оформление собственности на земельный участок по приобретательной давности
  19. Условия приобретательной давности
  20. Порядок оформления участка по приобретательной давности
  21. Документы для регистрации прав
  22. Человек купил землю, а строить нельзя – остается сажать картошку!
  23. Афиша

Как купить землю у администрации сельского поселения и избежать отказа

Сложилась такая ситуация, я купил себе земельный участок в поселке рядом с городом,

Земля за городом в сельском поселении представляется «лакомым кусочком» для некоторых граждан. Жизнь в грязном городе с высоким уровнем шума и безудержной суматохой может изрядно надоесть.

Купить земельный участок под строительство жилья либо под аграрные цели в сельской местности не требует множества юридических процедур, однако, и тут есть свои подводные камни.

Законодательство

Участки земли в сельских поселениях под индивидуальное жилищное строительство появились относительно недавно. Люди уезжают в города, покидая сельскую территорию, земли выкупаются администрацией, а затем продаются во владение другим гражданам, подавшим заявление.

Земельное законодательство предоставляет местным администрациям (в том числе властям сельских поселений) издавать акты правового регулирования отношений по земельным участкам в части порядка аренды и продажи земель на соответствующей территории.

По закону продать можно только те земельные участки, которые прошли кадастровый учет. Местные сельские власти обязуются при заключении договора купли-продажи предоставлять всю необходимую информацию о наличии обременений земли и ограничений в ее использовании.

Без проведения торгов предоставляются земли, перечень которых представлен пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ. Среди них:

  • Юридические лица, размещающие объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения;
  • Реализация крупных инвестиционных проектов;
  • Собственники зданий и сооружений на покупаемом участке;
  • Наличие объектов незавершенного строительства;
  • Граждане, имеющие право на первоочередную и внеочередную покупку земель в соответствии с федеральным законодательством, местными нормативно-правовыми актами;
  • И другие основания.

Цена на земельный участок фиксируется договором купли-продажи и определяется на основании аукционных торгов. В случае, если торги на земельный участок не проводятся, то цена на землю не может быть выше кадастровой стоимости продаваемого объекта.

Земельные участки также могут предоставляться иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства на основании норм действующего законодательства.

К примеру, сельскохозяйственные земли предоставляются иностранным лицам только на арендных условиях.

Статья 39.5 Земельного кодекса определяет также случаи продажи земли бесплатно в собственность физическому и юридическому лицу.

Только с 1 марта 2015 года заявления на предоставление сельских участков подаются в администрации сельских поселений.

Под какие цели возможна покупка земель у администрации сельского поселения и особенности покупки

Купить земельные участки в сельском поселении либо долю участка возможно только со следующими целями:

  • Ведение сельского хозяйства;
  • Ведение дачного хозяйства;
  • Ведение личного подсобного хозяйства;
  • Организация крестьянско-фермерского хозяйства;
  • Садоводства;
  • Животноводства;
  • Индивидуальное жилищное строительство (с одним условием — высота построенного дома не должна превышать 3 этажа, причем жилье должно быть рассчитано на одну семью).

Помимо покупки земли у местных органов власти земельный участок в сельском поселении приобретается на вторичном рынке жилья. При этом заключается договор купли-продажи с частным собственником.

Как купить землю в деревне?

Началом действий по покупке земельного участка в сельском населенном пункте является составление и подача заявления о государственной регистрации права на землю. В заявлении указывается цель будущего использования земельной собственности, правовой статус участка (в нашем случае право собственности), предполагаемая площадь и месторасположение.

Местный сельсовет в течение установленного срока рассматривает заявление. Факт предоставления земли или отказа в таком предоставлении закрепляется в постановлении, выносимом сельсоветом, как правило, в течение 10 рабочих дней.

Предоставление поселковых земельных участков может зависеть от того, является ли покупатель жителем территории, на которой находится приобретаемый участок, или нет.

Льготниками могут быть граждане, живущие в ветхих и домах аварийного состояния, подлежащих сносу, инвалиды, участники ВОВ, воины-интернационалисты, многодетные семьи и другие категории граждан.

Стоимость участка, как правило, зависит от его назначения и места расположения. К примеру, сельскохозяйственные земли оцениваются по качеству плодородия, а цена земли для индивидуального жилищного строительства определяется по наличию и близости коммуникаций и сетей, удаленности от больших населенных пунктов, мест общественного обслуживания населения.

Образец заявления может быть предоставлен территориальным подразделением ФРС России.

Для покупки земельного надела составляется договор купли-продажи земли в 3-ех экземплярах. Договор подписывается как продавцом, так и покупателем. В договоре указываются сведения о покупателе и продавце, об объекте купли-продажи, цели использования земли, правах и обязанностях сторон, стоимости продажи права на землю.

Объект купли-продажи, то есть земля в нашем случае, должен быть описан в точном соответствии с кадастровым планом, а значит должно быть указано наименование, месторасположение, размеры участка, кадастровый номер, категория земли, вид разрешенного использования.

Если на земельном участке есть здания и сооружения, то информация о них должна быть также отражена в договоре купли-продажи.

В договоре обязательно прописывается цена участка в условных единицах, при этом уточняется, что расчеты проводятся в рублях по курсу Центрального банка РФ.

Являются недействительными следующие условия договора:

  • Закрепляющие право продавца выкупить участок обратно по собственному желанию;
  • Ограничения дальнейшего распоряжения участком, в том числе ограничения на ипотечное кредитование, передачу земли в аренду, совершение других сделок с земельной собственностью;
  • Ограничения ответственности продавца в случае, если на земельный участок предъявляют права третьи лица.

После дачи согласия на предоставление земли требуется зарегистрировать право на участок в филиале регистрационной палаты (в основном регистрацию проводят в самом сельсовете). По окончании регистрации на основании постановления главы сельсовета, договора купли-продажи и другой правоустанавливающей документации выдается свидетельство на право собственности на земельный участок.

Договор подлежит обязательной государственной регистрации в органах регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на землю появляется с момента государственной регистрации.

При государственной регистрации оплачивается государственная пошлина. Квитанция об оплате предоставляется вместе с договором купли-продажи, кадастровым планом и другими документами.

Со своей стороны, при госрегистрации продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности на продаваемую землю и правоустанавливающие документы. Переход права собственности осуществляется по передаточному акту.

Начинать строительство и прочее использование участка разрешено лишь после выяснения его границ на местности и получения документов, подтверждающих право собственности. Освоение земли купившим ее лицом должно осуществляться только в соответствии с разработанным и утвержденным в установленном порядке проектом.

Цены на земельные участки в сельском поселении при покупке у администрации

Цены на земли в сельских населенных пунктах представлены на основании сведений о проводимых торгах на официальном сайте Российской Федерации.

Стоимость представлена тремя самыми дорогими участками в сельских поселениях России по каждому виду разрешенного использования:

Регион РФВид разрешенного использованияЦена земельного участкаПлощадь земельного участка
Свердловская обл, Сысертский р-н, поселок Большой Исток, улица ПушкинаВедение дачного хозяйства2 064 000 руб.11 276 м²
Республика Дагестан, Хасавюртовский р-н, село КарланюртВедение дачного хозяйства1 086 900 руб.10 656 м²
Кемеровская обл, Кемеровский р-н, деревня ТебеньковкаВедение дачного хозяйства544 500 руб.1 968 м²
Смоленская обл, Смоленский р-н, поселок ПлембазаВедение личного подсобного хозяйства на полевых участках7 200 000 руб.72 000 м²
Калужская обл, Тарусский р-н, деревня Потетино (Волковский сельсовет)Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках3 962 860 руб.521 429 м²
Краснодарский край, Туапсинский р-н, село Тенгинка, Красноармейская улицаВедение личного подсобного хозяйства на полевых участках1 355 000 руб.4 310 м²
Калужская обл, г. Калуга, деревня ПетровоВедение огородничества349 000 руб.1 450 м²
Пермский край, Пермский р-н, село ЛядыВедение огородничества279 500 руб.1 500 м²
Костромская обл, Костромской р-н, деревня Малое АндрейковоВедение огородничества277 000 руб.600 м²
Новосибирская обл, Новосибирский р-н, село КаменкаВедение садоводства648 600 руб.1 150 м²
Красноярский край, г. Дивногорск, село ОвсянкаВедение садоводства194 371,3 руб.334 м²
Челябинская обл, Сосновский р-н, поселок МирныйВедение садоводства163 058 руб.950 м²
Саратовская обл, Вольский р-н, Черкасское МОВыращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур426 504,1 руб.300 355 м²
Ростовская обл, Кашарский р-н, Верхнемакеевка слободаВыращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур368 500 руб.896 600,52 м²
Курская обл, Курский р-н, деревня Постоялые ДворыВыращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур344 085 руб.79 100 м²
Московская обл, Пушкинский р-н, поселок Лесной, улица СадоваяДля ведения личного подсобного хозяйства2 515 649,61 руб.851 м²
Московская обл, г. Домодедово, деревня КиселихаДля ведения личного подсобного хозяйства2 500 000 руб.893 м²
Новгородская обл, Новгородский р-н, Трубичинское сельское поселениеДля ведения личного подсобного хозяйства2 116 200 руб.15 000 м²
Кировская обл, Кирово-Чепецкий р-н, Просницкое сельское поселениеДля индивидуального жилищного строительства4 370 000 руб.54 364 м²
Московская обл, Пушкинский р-н, село ЛевковоДля индивидуального жилищного строительства 4 100 470 руб.1 000 м²
Московская обл, Ногинский р-н, село БисеровоДля индивидуального жилищного строительства4 042 136 руб.1 520 м²
Ивановская обл, Заволжский р-н, деревня БолотниковоЖивотноводство75 607,95 руб.229 115 м²
Владимирская обл, Собинский р-н, село КишлеевоЖивотноводство58 800 руб.20 000 м²
Ростовская обл, Родионово-Несветайский р-н, хутор Волошино, Западный переулокЖивотноводство56 985,8 руб.9 980 га
Татарстан Респ, Тукаевский р-н, Нижнесуыксинское сельское поселениеСельскохозяйственное использование12 950 600 руб.363 827 м²
Пензенская обл, Мокшанский р-н, село Нечаевка, Заводская улицаСельскохозяйственное использование10 869 000 руб.8 361 039 м²
Воронежская обл, Верхнехавский р-н, село СпасскоеСельскохозяйственное использование10 272 840 руб.1 277 716 м²
Ленинградская обл, Лодейнопольский р-н, деревня Акулова ГораРастениеводство505 000 руб.127 200 м²
Краснодарский край, Темрюкский р-н, поселок ПересыпьРастениеводство102 806 руб.3 887 м²
Вологодская обл, Усть-Кубинский р-н, Троицкий сельский советРастениеводство588 777 руб.17 531 м²
Ленинградская обл, Ломоносовский р-н, деревня Малые ГоркиРыбоводство91 085,12 руб.4 396 м²
Оренбургская обл, Соль-Илецкий р-н, село КумакскоеРыбоводство36 239,53 руб.24 979 м²
Саратовская обл, Турковский р-н, Рязанское МОРыбоводство28 000 руб.9 145 м²

Какие проблемы могут возникнуть с покупкой земельной собственности и когда могут отказать

Местная администрация имеет право отказать в продаже земельного участка по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом и другими актами правового регулирования земельных отношений.

Отказ сопровождается мотивирующими объяснениями. Отрицательный ответ может быть обжалован в судебном порядке.

Причины отказа могут быть разными: отсутствуют свободные земли в местном фонде, невозможность выделения земельного участка на указанной в заявлении местности либо нет участков, подпадающих под необходимые цели их применения.

Таким образом, земельные участки в сельском поселении предоставляются самой администрацией сельсовета. Порядок предоставления участков закрепляется правовыми нормами Земельного кодекса и иными актами федерального уровня.

В целях наиболее полного и объективного регулирования земельных отношений часть компетенции по распоряжению участками, принадлежащими муниципалитету, передана сельским советам.

Сельские советы на подведомственной им территории вправе распоряжаться участками, отчуждать их, сдавать в аренду, безвозмездное пользование и так далее.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/uchastka-v-selskom-poselenii.html

Что делать, если земельный участок по факту больше чем по документам?

Сложилась такая ситуация, я купил себе земельный участок в поселке рядом с городом,

Размер земельного участка иногда расходится с указанной площадью в кадастровых документах. Чтобы обезопасить себя и сохранить в своей собственности «лишние сотки», землепользователям следует провести переоформление земель. Прочитав данный материал, вы узнаете, как можно «добавить» земли, какие подводные камни могут ожидать собственника.

статьи:

Сколько земли можно добавить?

На практике часто бывают случаи, когда данные площади и границах земельного участка в правоустанавливающих документах не идентичны действительному положению дел. Причин этому много.

Чаще всего несоответствие данных в кадастровом паспорте фактическим границам земли стало результатом ненадлежащего измерения земли.

Специалисты утверждают, что межевание участка раньше происходило без надежного инструментария, из-за чего возникает существенная погрешность в площади земли на бумаге и по факту.

Кроме того, нередки случаи, когда собственники дачных участков своевольно меняют границы земель, передвигая заборы и перегородки на своих наделах. Итак, возникает ситуация, когда лицо владеет по документам 6 сотками, а действительная площадь собственности равна 7-8 соткам. Как хозяин может поступить в такой ситуации? Как оформить документы на дополнительные участки земли?

Только в случае, если в государственный кадастр недвижимости не введены данные о границах земли, то землепользователь вправе безвозмездно провести оформление в собственность «лишних» соток.

Причиной отсутствия точных данных о земле больше всего бывает не проведённая процедуры межевания.

Только на основе межевания можно получить законным способом все данные о местоположении и площади земельного участка. Переоформить «лишние» сотки могут несколько категорий хозяев дачных участков. В первую очередь, это землевладельцы или их наследники, получившие объект недвижимости во времена Советского Союза.

Также определённые проблемы и затруднения в правоприменительной практике существовали до принятия Земельного кодекса РФ.

Получается, лица, приобретшие земли до 30 октября 2001 года, до вступления в силу единого кодифицированного акта в области земельного законодательства, вероятнее всего переоформят на себя дополнительные части земель без никаких проблем.

Каков же механизм «прибавления земель»? Кадастровый инженер или специалист-геодезист составляет межевой план. Проводится установление и документирование площади и местоположения границ земельного участка.

По месту своего жительства собственник с межевым делом должен обратиться в кадастровую палату.

Оформляя заявление на изменение кадастрового паспорта объекта, не помешает указать на правовое обоснование, сославшись на Закон «О государственном кадастре недвижимости», а именно статью 45 часть 7.

Какие сложности могут возникнуть?

Переоформляя лишние сотки на себя не следует забывать про два нюанса, которые могут помешать процедуре регистрации лишних соток.

Так, во-первых, бесплатно увеличить площадь земли в собственности можно только при соблюдении одного условия – оформляемый участок не должен превышать предельного минимума земель при выделении.

Как указывает часть 5 статьи 27 ФЗ №221 «дополнительная часть не должна превышать предельного минимального размера участка, установленного… для земель соответствующего целевого назначения».

Пример толкования данной нормы!

К примеру, во многих регионах страны участки для дачного строительства выделяются размером в 6 соток. Эта стандартная площадь является одновременно и минимальной. Следовательно, исходя из буквы закона, хозяин земли в дачном строительстве не вправе добавить к себе больше 6 соток.

Или же для индивидуального жилищного строительства выделяемый минимум равен 2-3 соткам в зависимости от местоположения земли. Значит, владельцы земель, выделенных для ИЖС, не могут прибавить к себе больше 2-3 соток, которые фактически находятся в их владении.

Определение указываемых минимумов земельных участков при выделении отнесено к компетенции региональных законодателей и органов местного самоуправления. Непосредственное указание на эту норму содержится в статье 33 ЗК РФ.

Однако не во всех регионах устанавливаются минимумы выделяемых земель.

В таких случаях Закон «О государственном кадастре недвижимости» указывает, что допустимый максимум добавляемой бесплатно земли будет равняться 10% площади земли, указанной в кадастровом паспорте.

Во-вторых, кадастровый инженер, составляя межевой план, должен привести обоснование увеличения площади. Указание на это приводится в Законе «О государственном кадастре недвижимости».

Статья 38 ФЗ 221:

«При уточнении границ участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

В случае, если указанные… документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка».

Какие земли не подлежат приватизации?

Переоформляя «дополнительные сотки» на свое имя, следует учитывать правовую природу этих земель. Возможно ли получить в частную собственность этот участок земли – именно такой вопрос должен задавать каждый землепользователь при регистрации своих прав на «лишние сотки». Земельный кодекс содержит норму, ограничивающую оборотоспособность определённой категории земель.

Так, не подлежат передаче в собственность участки:

  • в пределах особо охраняемых природных территорий;
  • из состава земель лесного фонда;
  • в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
  • предоставленные для нужд организаций транспорта, связи;
  • расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
  • расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Норму о запрете приватизации содержит и Водный кодекс РФ. Так, земли в пределах береговой полосы, где находятся обводненные карьеры, пруды, запрещено приватизировать.

Нередки случаи, когда к дачным участкам прилегают земли из лесного фонда. Пользуясь ситуацией, граждане прихватывают к себе земли лесного фонда. Несмотря на это, Лесной кодекс запрещает оформлять в собственность такие земли.

При этом не имеет никакого значения длительность нахождения земель в пользовании дачника.

Следует иметь ввиду, что статья 71 Лесного кодекса РФ разрешает предоставлять в безвозмездное пользование на определённый срок и в аренду земли из лесного фонда.

Бесхозный участок – бесплатный сыр или правовая лазейка?

Очень часто можно стать свидетелем ситуации, когда в дачном товариществе или массиве участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, «красуются» и зарастают бурьяном пустующие земли.

Некоторые дачники, желая дешево получить загородную недвижимость, приобретают заброшенные бесхозяйные наделы. Однако при оформлении в собственность этих участков незадачливые граждане терпят фиаско.

Действительно, законодатель оставил мизерные шансы того, чтобы полноценно оформить право собственности на эти наделы.

Перед тем, как легально заполучить брошенную землю, следует разузнать, на чье имя зарегистрировано право собственности на якобы «бесхозный» участок. Направив информационный запрос в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), получить подобного рода сведения вправе каждый гражданин.

Практически все земли закреплены за определёнными лицами – за кем-то на праве собственности, за кем-то на праве пожизненного наследуемого владения. Несмотря на это, найти хозяина земли практически невозможно.

В таких ситуациях для оформления права собственности на «заброшенные земли» следует обратиться в суд с заявлением об изъятии участка. В обоснование своих требований следует указать, что земельный участок не используется собственником с соблюдением целевого предназначения.

Особенности процедуры изъятия участка приведены в статьях 284-286 ГК РФ.

сюжет, как купить земельный участок — советы арбитражного судьи

Источник: https://pravo-doma.ru/zemlya/chto-delat-esli-zemelnyj-uchastok-po-faktu-bolshe-chem-po-dokumentam.html

Дачный участок оказался больше официальных границ: чем это грозит и что делать?

Сложилась такая ситуация, я купил себе земельный участок в поселке рядом с городом,
https://www.znak.com/2019-06-25/dachnyy_uchastok_okazalsya_bolshe_oficialnyh_granic_chem_eto_grozit_i_chto_delat

2019.06.25

Владельцам загородной недвижимости придется внимательней относиться к вопросу, соответствует ли фактическая площадь их земельных участков той, что значится в документах. Проще говоря — не допустил ли собственник самозахват земли, и если да, то насколько существенным оказалось это приобретение.

Пресекать самовольное занятие земельных участков — одна из задач нового федерального закона (№ 150 «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), который опубликован 18 июня и вступит в действие в сентябре.

Что грозит нарушителям и можно ли легализовать земельные излишки, рассказали эксперты.

Nikolay Gyngazov / Global Look Press

Что понимается под излишками? 

Конечно, в законе ни про какие «излишки» не написано. Но нововведение касается тех земельных участков, которыми их фактический владелец пользуется, считая своими, потому что они примыкают к его земельной собственности.

Из закона следует, что значение имеет длительность пользования «лишней» землей: как своей собственник должен распоряжаться ею от 15 лет и дольше.

Не обязательно права на этот участок должны быть обозначены забором (объектами искусственного происхождения): в качестве того, что позволяет определить границы «прирезанного» участка, в законе фигурируют и природные объекты. Это может быть, например, край леса или оврага.  

Как узнать, что есть излишки?

Уточнение границ земельных участков — это результат кадастровых работ. Их может заказать и сам землевладелец, которому понадобилось свою землю, например, продать. Но важно, что в законе, о котором идет речь, регулируется совсем другой вид деятельности — комплексные кадастровые работы (ККР), поясняют в Управлении Росреестра по Свердловской области.

Они выполняются одновременно в отношении всех участков, которые расположены на территории одного кадастрового квартала или нескольких смежных кадастровых кварталов. Заказчиком ККР выступают не частные лица или организации, а уполномоченные органы местной, региональной или даже федеральной власти — например, для уточнения границ муниципальных образований.

 

Таким образом, землевладельца, который «забыл» (а может, и действительно не знает), что его участок выполз за задокументированные границы, о наличии у него земельных излишков проинформирует «письмо счастья» из местной администрации или конторы, нанятой для проведения ККР.

Serguei Fomine / Global Look Press

Выявленные излишки отберут? 

Совсем необязательно. Самой распространенной окажется ситуация, при которой фактическая площадь участка будет лишь ненамного больше, чем по документам.

Допустимая погрешность составляет 10%: то есть, если по бумагам вы владеете 10 сотками, а фактически у вас их не больше 11, можно не переживать.

Актуализированные сведения о границах вашей собственности будут внесены в кадастровые документы и единый государственный реестр недвижимости. Приятно и то, что все это будет сделано не за ваш счет.  

Но если излишки площади, занимаемой вашей фазендой, окажутся более существенными, с ними, вероятнее всего, действительно придется расстаться. По крайней мере, на время. 

Исполнитель ККР известит заказчика о возможности формирования на обследуемой территории нового земельного участка. У которого, по логике вещей, должен будет появиться собственник.

Не исключено, что им станете и вы — на тех условиях, которые вам предложит обладатель прав на новый участок.

Собственно, механизм приобретения земли частными лицами у местных властей давно разработан и проверен, говорит Николай Хмелевский, партнер, руководитель практики строительства и недвижимости адвокатского бюро LOYS.

Но вполне можно ожидать, что законодатель вскоре придумает особый порядок урегулирования вопроса о принадлежности «излишков», выявленных в ходе кадастровых работ. В том числе и проведенных по инициативе самого собственника. 

Еще одним препятствием для того, чтобы земля осталась за вами, могут стать публичные ограничения: например, если прирезанный участок попал в водоохранную зону. И, наконец, могут обозначиться интересы третьих лиц. Присвоенную землю вам отдадут, если это окажется возможным с учетом интересов соседних землепользователей (это, кстати, к вопросу о том, как бывает важно жить мирно с соседями). 

Дарья Шелехова / Znak.com

Получится ли легализовать самозахват? 

Как уже было сказано, закон допускает присоединение дополнительной площади, незначительной по сравнению с исходным размером участка. При условии, что вы пользуетесь ею не менее 15 лет, не мешаете интересам третьих лиц и не нарушаете публичных запретов.

Но не стоит рассматривать закон как новый механизм приобретения прав на самовольно занятую землю, предупреждает Николай Хмелевский из LOYS. Скорее наоборот — его приняли для борьбы с практикой самозахватов, которая всегда процветала в частном секторе и садовых товариществах.

Когда-то излишняя площадь могла действительно стать результатом ошибки, которую можно понять и простить. Но для новых «самовольщиков» предусмотрены довольно суровые кары. 

Это административная ответственность за самозахват (статья 7.1 КОАП РФ «Самовольное занятие земельного участка»: штраф от 1 до 1,5 размера кадастровой стоимости участка, но не менее 5 тыс. рублей). И, конечно, обязанность освободить землю.

Более того, серьезные отклонения по фактической площади земельного участка могут послужить основанием для приостановки кадастрового учета и регистрационных действий с этим объектом недвижимости. Иными словами, вы просто не сможете продать свою землю, а ваши наследники столкнутся с проблемами при вступлении в права. 

А если землевладелец считает, что он все-таки прав?

Риск возникновения разногласий и споров по ходу выполнения ККР есть почти всегда, поэтому предусмотрено создание согласительной комиссии, рассказали в Свердловском управлении Росреестра. В комиссию можно представить свои возражения, которые будут или отклонены, или признаны обоснованными.

Во втором случае итогом согласительных процедур должен стать акт согласования местоположения границ участков. Если к вашим возражениям не прислушались, то должны, по крайней мере, уведомить о возможности разрешения земельного спора в суде.

Понятно, что ваши возражения будут весомее, если причины несогласия будут подкреплены документами, которые могут подтверждать или хотя бы косвенно свидетельствовать о ваших правах на «лишний» земельный участок. 

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com

Источник: https://www.znak.com/2019-06-25/dachnyy_uchastok_okazalsya_bolshe_oficialnyh_granic_chem_eto_grozit_i_chto_delat

Оформление собственности на земельный участок по приобретательной давности

Сложилась такая ситуация, я купил себе земельный участок в поселке рядом с городом,

/ Земля / Приобретательная давность

Недостатки законодательного регулирования в России земельных правоотношений привели к тому, что нередко участки земли, которыми владеют некоторые граждане на протяжении многих лет, а иногда и десятилетий, на практике, очень сложно оформить в собственность, получив на это соответствующее разрешение властей. Поэтому предусмотренный в российском Гражданском кодексе институт приобретательной давности весьма актуален на сегодняшний день.

С 2006 года у российских фирм и граждан появилась возможность признания в судебных инстанциях права собственности на участок земли посредством института приобретательной давности.

В статье 234 ГК указано, что владелец участка земли, юридически не являющийся собственником данного участка, но добросовестно, непрерывно и открыто владеющий своей собственной землей в течение пятнадцати лет, в итоге приобретает законное право собственности на данный участок земли.

Как следует из положений названной статьи ГК, субъектами правового института приобретательной давности могут выступать и граждане России, и юридические лица. Следовательно, Российская Федерация как субъект гражданских правоотношений, а также российские регионы и муниципалитеты не вправе становиться субъектами прав собственности на участок земли посредством приобретательной давности.

В результате по данному основанию может оформляться только частная собственность на землю, а государственная или муниципальная собственность – нет.

Приобретение участков земли по давности владения сравнительно с иными объектами недвижимости имеет ряд правовых особенностей. Это объясняется тем, что по давности владения возможно возникновение лишь права частной собственности, однако далеко не все участки земли могут приобретаться в частную собственность организаций или физических лиц.

Прежде всего, это связано с ограничением на основании положений Земельного кодекса гражданской оборотоспособности некоторых участков земли и установлением законом в их отношении особых правил. В частности, участки земли не подлежат юридическому оформлению в частную собственность, если он изъяты из оборота земли или как-то ограничены в нем.

Право собственности на участки земли в силу правового института приобретательной давности может приобретаться на участки, формально принадлежащие на праве собственности какому-то другому лицу, либо на юридически бесхозяйную землю.

Условия приобретательной давности

Для оформления права собственности на землю, ссылаясь на приобретательную давность, требуется выполнение пяти условий:

1. Давность существования земельного владения – 15 лет. Исчисляться данный срок владения землей начинается в момент появления у правообладателя этого владения. Если же участок земли еще может быть истребован у его владельца юридическим собственником земли, то срок владения начинается уже по окончанию срока исковой давности.

2. Непрерывность владения землей.

Данное условие, предусмотренное в российском гражданском кодексе, означает, что участок земли весь период (то есть минимум в течение указанных 15 лет) не выходил из владения конкретного лица, претендующего на оформление права собственности.

Владение землей, которое то появляется, то прекращается, не влечет возникновение приобретательной давности на участок земли. Исключения составляют лишь те случаи, когда участок земли выбывал из законного владения помимо воли его правообладателя.

Стоит отметить, что непрерывность владения участком земли сохраняется при замене законного владельца его правопреемником (статья 234 пункт 3 ГК РФ). Правопреемство на землю устанавливается согласно нормам гражданского законодательства.

Для физических лиц применяются чаще всего положения наследственного права. Однако и здесь есть нюансы. Поскольку наследодатель-владелец участка земли не являлся по юридическим документам собственником этого участка, то и оставить его по завещанию он не имел права.

Поэтому правопреемство в указанной ситуации возможно лишь для наследников по закону.

Исходя из вышеуказанных норм, фактический владелец участка земли, претендующий на вступление в собственность в силу гражданско-правового института приобретательной давности, для расчета срока законного владения вправе присоединить к времени своего владения участком земли и срок владения этим участком, которое осуществлял его умерший родственник-наследодатель, при условии, что законный наследник вступил в наследство и продолжил пользоваться землей после смерти наследодателя.

Кроме того, непрерывность давностного владения сохраняется при передаче владельцем земли своего участка во временное владение третьему лицу.

3. Владение участком земли осуществляется лицом, не считающимся собственником участка, как своим собственным.

Данное положение означает, что владелец земли должен извлекать для себя полезные свойства участка земли соответственно его назначению.

К примеру, владелец использует участок земли, предназначенный для садоводства, для выращивания на нем сельскохозяйственных культур для своей семьи.

При установлении данного условия для приобретательной давности законодателем предполагается, что владение участком земли как своим собственным значит владение не по договору.

Следовательно, положения статьи 234 российского Гражданского кодекса о приобретательной давности не должны применяться в ситуациях, когда владение землей происходит в результате договорных обязательств (хранения, безвозмездного пользования, аренды и других соглашений).

В судебной практике наиболее распространенным случаем, когда возможно использование института приобретательной давности для оформления собственности владельцем участков земли, является передача этих участков юридическим собственником иному лицу без надлежащего правового оформления.

К примеру, гражданин приобрел еще до введения в действие российского Земельного кодекса участок земли, но письменный договор купли-продажи сторонами сделки не был составлен, и регистрация прав, естественно, не производилась.

Приобретатель, владеющий участком, был убежден, что купил землю, поскольку оплатил бывшему хозяину определенную денежную сумму, а тот освободил соответствующий участок земли.

В реальности же формальным собственником данной земли остался прежний хозяин.

4. Открытость владения, означающая, что окружающие должны иметь потенциальную возможность наблюдать это владение правообладателя конкретным участком земли.

5. Добросовестность владения соответствующим участком земли. Под добросовестностью владения в данном случае подразумевается внутреннее убеждение владельца участка земли в законности и обоснованности своего владения.

Если же фактический владелец земли знал, что участком владеет другой гражданин либо организация, и самовольно занял данный участок земли, то такое владение, даже осуществляемое на протяжении длительного времени, не может признаваться добросовестным.

Порядок оформления участка по приобретательной давности

Признание права собственности владельца участка земли в силу приобретательной давности происходит через суд.

Поскольку у фактического владельца земли нет документов, подтверждающих законное владение этой землей, он, согласно российскому Гражданскому кодексу (статья 234), может обратиться в судебные инстанции для признания своего права собственности.

Только после получения в ответ на соответствующее исковое заявление положительного решения суда и его вступления в силу, у владельца земли появляется основание для государственной регистрации приобретенного через суд права собственности на участок земли в силу давностного владения.

Нужно обратить внимание, что в постановлении судьи участок земли должен точно идентифицироваться. Это значит, что по документу можно совершенно точно определить, какой участок земли является объектом судебного постановления.

Для этого в решении указываются местоположение (адрес) этого участка земли, его категория, площадь и кадастровый номер. Если же данный участок земли еще не стоит на кадастровым учете, то в регистрации прав собственности на него будет отказано.

Документы для регистрации прав

Для получения регистрационного свидетельства на участок земли, приобретенный в собственность в силу правового института приобретательной давности на основании постановления суда, нужна следующая документация:

  • документ, подтверждающий оплату заявителем регистрационной пошлины в пользу государства;
  • решение судьи, имеющее силу правоустанавливающей документации на участок земли;
  • удостоверение личности заявителя;
  • кадастровый паспорт и иные технические документы на оформляемый участок земли.

Выдача регистрационного свидетельства владельцу земли, вступившему в собственность на основании соответствующего судебного акта, не мешает в дальнейшем через суд оспаривать такую регистрацию права третьими лицами, считающими себя законными собственниками этого участка земли.

Источник: https://infonedvizhimost.com/zemlya/priobretatelnaya-davnost/na-zemelnyj-uchastok.html

Человек купил землю, а строить нельзя – остается сажать картошку!

Сложилась такая ситуация, я купил себе земельный участок в поселке рядом с городом,

Коронавирус:
последние новости

ONLINE-Новости

Еще новости

Афиша

Поможем детям

  • Не сдаваться и дышать

Как приобрести участок и не остаться в дураках

Что нужно знать при покупке земли? Как не допустить ошибок при выборе земельного участка? Член комиссии по землепользованию и застройке при руководителе исполнительного комитета Казани Ренат Мустафин отмечает, что в большинстве случаев люди, покупая земельные участки, не обращают внимание на правила землепользования и застройки Казани, что может обернуться невозможностью строительства того объекта, который предполагалось возвести изначально. В своей статье, написанной специально для «БИЗНЕС Online», Мустафин рассказывает, на какие еще нюансы следует обратить внимание и как не купить кота в мешке.

ЧТО ТАКОЕ ЗОНА ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА?

В комиссии по землепользованию и застройке Казани ежемесячно рассматривается огромное количество вопросов перезонирования участков, предоставления условно разрешенных видов использования. Зачастую предприниматель, купивший или арендовавший участок с целью строительства предприятия, склада и т.д., вынужден выплачивать налоги, но при этом использовать данную землю он не может.

Для большинства людей словосочетание «территориальные зоны и градостроительные регламенты» ни о чем не говорят до того момента, пока купленный ими земельный участок не окажется в зоне, где невозможно строительство того, что было задумано.

Чтобы избежать таких неприятностей, а порой и неразрешимых проблем, необходимо понять, что это такое — «территориальные зоны и градостроительные регламенты».

Территория Казани, согласно документу «Правила землепользования и застройки» (в редакции решения КГД №13-30 от 24.01.2014), разделена на территориальные зоны, это закреплено на карте территориальных зон градостроительных регламентов.

Зоны на карте обозначены буквенными и цифровыми обозначениями (например Ж1, Ж2, Д1, Д2, КС, Р1), для каждой зоны прописаны виды разрешенного использования недвижимости, предельные значения параметров земельных участков и разрешенного строительства.

Проще говоря, прописано, что можно строить и каких размеров. Правила обязательны для всех.

ЗЕМЛЮ КУПИЛ, А ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ЕЮ НЕ МОЖЕШЬ

На практике же мы имеем следующее. Приобретается земельный участок с желанием построить индивидуальный жилой дом, только после этого начинается анализ территории. Хорошо, если этот участок уже в существующей застройке и более-менее понятны характеристики участка.

Хороший вариант, если участок окажется в зоне Ж1 или Ж2. Однако чаще всего происходит наоборот — люди покупают земельный участок, который находится в зоне, не предназначенной для жилищного строительства.

Безусловно, правилами землепользования и застройки предусмотрены процедуры внесения изменений в карту зон, но это очень долгая процедура (8 – 12 месяцев), которая требует проведения публичных слушаний и решения городской думы.

Это оправдано в тех случаях, когда разговор идет о больших территориях, в которых можно вести строительство большого количества индивидуальных домов или многоэтажного строительства.

Реальный случай из жизни. Успешно развивающаяся компания купила земельный участок рядом со своей базой с планами развития своего производства.

Земля по документам «для сельскохозяйственного использования», но продавец земли убедил покупателей, что можно спокойно перевести земельный участок в категорию земли, где возможно строительство складов и других производственных помещений. Сделка была совершена, получено свидетельство о госрегистрации.

Проблемы появляются, когда начинается проектирование объектов, их согласование в УАиГ, получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и разрешения на строительство. Даже проведенный предварительный анализ земельного участка показал невозможность строительства на данном участке объектов, которые хочет собственник.

Оказалось, что земельный участок находится на охранной зоне магистрального этиленпровода, в котором строительство невозможно, по земельному участку проходят красные линии запланированной дороги! В итоге градостроительный анализ показал, что на этот участок невозможно получить ГПЗУ, который является одним из основных документов для получения разрешения на строительство. Провести процедуру перевода земельного участка в другую зону также невозможно в связи с тем, что участок попадает в охранную зону этиленпровода. Что же может сделать собственник? В данном случае ничего, разве что посадить картошку!

НА ЧТО НЕОБХОДИМО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ

Для того чтобы избежать подобных ситуаций, когда купленный вами земельный участок окажется в зоне, в которой невозможно построить тот объект, который вы хотели, необходимо сделать анализ участка. Для этого нужно взять копию кадастрового паспорта, в котором прописан кадастровый номер данного участка.

Затем следует определить по кадастровой карте, где находится этот участок, и совместить эту карту с картой градостроительных зон. Посмотрите, какие виды разрешенного использования для этого участка.

Если в разрешенных видах строительства для градостроительной зоны не прописаны здания, которые вы хотите построить, вы не получите разрешение на строительство.

Кроме того, необходимо обратить внимание на генплан города (может быть, через 5 – 10 лет на месте вашего участка запланировано строительство дороги или многоэтажное жилье).

Посмотрите, какие инженерные сети проложены рядом с участком (газ, вода, канализация, электричество), запланировано ли строительство дорог.

И нет ли санитарно-защитных зон от предприятий или магистральных инженерных коммуникаций.

Ренат Мустафин

Справка

Ренат Марсович Мустафин — эксперт в области градостроительства. Родился 1 мая 1960 года.

Образование: Казанский инженерно-строительный институт (специализация «архитектор»).

2007 – 2008 — начальник отдела развития строительства управления архитектуры Казани.

2009 – 2014 — первый заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства исполнительного комитета Казани.

Печать Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter Отправить нам новость

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/119690

О финансах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: